L’amnistie urbanistique en Région wallonne : des infractions qui s’effacent… avec le temps !

Zoom sur… l’amnistie urbanistique en Wallonie.

Vous vendez votre maison.

L’acquéreur visite. Il regarde le jardin.

Il remarque une véranda à l’arrière.

« Elle a un permis ? »

Vous ne savez pas. Vos parents l’ont construite il y a 25 ans.

Vous fouillez les papiers. Rien.

L’acquéreur s’inquiète. Il veut du solide.

Vous appelez un avocat.

Il pose une question : « Quand la véranda a-t-elle été terminée ? »

« Il y a 25 ans environ. »

Il sourit. « C’est probablement amnistié. »

L’amnistie, c’est quoi ?

Un effacement.

Après un certain temps, l’infraction disparaît.

Elle n’existe plus.

Juridiquement, la situation est réputée conforme par l’effet de l’amnistie

Automatiquement.

Depuis quand ça existe ?

Le système existe depuis 2017.

Mais il vient d’être refondu. Profondément.

Le 1er avril 2024, une nouvelle réforme a vu le jour.

On parle maintenant d’« amnistie glissante ».

Chaque jour qui passe compte.

Trois catégories d’infractions

Les mineures : 10 ans

Les ordinaires : 20 ans

Les majeures : jamais

Tout dépend de la gravité.

Infractions mineures : attention, c’est strict

10 ans. Ça semble généreux.

Mais les conditions sont sévères.

Il faut remplir trois conditions en même temps.

Condition 1 : la zone

Les travaux doivent avoir été réalisés en zone urbanisable.

Zone d’habitat. Zone d’activité économique. Zone mixte.

Pas en zone agricole. Pas en zone forestière.

Il y a toutefois des exceptions.

Même en zone non urbanisable, l’amnistie peut jouer dans trois cas :

1. Les travaux portent sur un bâtiment construit avant l’entrée en vigueur du plan de secteur
2. L’affectation du bâtiment est conforme à la zone actuelle
3. L’affectation du bâtiment a été autorisée en dérogation au plan de secteur

Condition 2 : le Guide Régional d’Urbanisme

Les travaux doivent respecter le GRU.

Pas d’écart possible.

Le GRU fixe des règles sur les bâtisses, les enseignes, l’acoustique…

Condition 3 : un permis violé de manière « bénigne »

Attention. C’est crucial.

Pour être mineure, l’infraction suppose qu’il y avait un permis.

Mais vous ne l’avez pas totalement respecté.

Deux cas possibles :

• Soit vous avez violé un élément secondaire (les ouvertures, les couleurs, etc.)
• Soit l’écart, en termes de volumétrie, de gabarit, de superficie ou d’implantation, de dimensions de la parcelle ou d’aspect architectural, est inférieur à 20%

Un exemple

Vous aviez un permis pour une annexe de 20 m².

Vous avez construit 23 m².

Écart : 15%.

Vous êtes en zone d’habitat. Conforme au GRU.

Après 10 ans : amnistié.

Mais attention

Si vous aviez construit 26 m², l’écart aurait été de 30%.

Trop important.

Ce n’est plus une infraction mineure.

C’est une infraction ordinaire. Délai : 20 ans.

Infractions ordinaires : tout le reste

Plus simple.

Une infraction ordinaire, c’est une infraction qui n’est ni mineure ni majeure (voir plus bas pour cette dernière catégorie).

Le gros des cas.

Deux situations

Soit vous n’aviez pas de permis du tout.

Soit vous aviez un permis mais vous avez touché un élément non secondaire et l’écart dépasse 20%.

Délai : 20 ans.

Un exemple

Vous avez construit un garage sans permis.

Vous êtes en zone d’habitat.

Aucune des exceptions ne joue.

Après 20 ans : amnistié.

Infractions majeures : les intouchables

Cinq cas. Jamais amnistiés.

1. Violation du plan de secteur

Les actes et travaux ne sont pas conformes à la destination de la zone au plan de secteur.

Pas d’amnistie possible.

Même après 50 ans.

2. Création de logement après le 20 août 1994

Vous avez divisé votre maison en deux appartements.

Sans permis.

Après cette date : pas d’amnistie.

Exception nouvelle (depuis 2024) : les logements en zone d’habitat vert sont amnistiables.

3. Site ou bien protégé

Natura 2000. Réserve naturelle. Monument classé.

Pas de pardon.

4. Autre police administrative

Les actes et travaux violent aussi des règles de salubrité, d’environnement, de sécurité incendie…

Pas d’amnistie urbanistique.

5. Condamnation judiciaire définitive

Un juge a constaté l’infraction dans un jugement définitif.

Avant le 1er avril 2024.

Pas d’amnistie.

Mais attention : la seule existence d’un procès-verbal ne suffit pas.

C’est la nouveauté 2024.

Avant, un simple PV bloquait tout.

Maintenant, seule une condamnation définitive compte.

Quand le délai commence-t-il ?

À l’achèvement des travaux.

Le dernier geste posé.

Pas le début du chantier.

Pas la première occupation.

Le jour où tout est fini.

Comment le prouver ?

La preuve est libre.

Vous pouvez utiliser :

• Une déclaration d’achèvement des travaux
• Un procès-verbal de réception
• Une mention dans l’acte de vente précédent
• Une facture d’entrepreneur
• Un témoignage de voisin
• Un rapport d’architecte ou de géomètre
• Une orthophoto (vue aérienne datée)
• Etc.

Les orthophotos sont très utiles.

WalOnMap. Google Earth. Google Maps.

Les effets de l’amnistie

L’amnistie s’applique de plein droit.

Pas besoin de validation administrative.

Après 10 ou 20 ans, c’est automatique.

Sept effets précis :

(1) La situation devient régulière

Ce qui était illégal devient légal.

Présomption irréfragable de conformité au droit de l’aménagement du territoire et de l’urbanisme.

(2) Plus de procès-verbal possible

L’infraction n’existe plus.

On ne peut plus la constater.

Un avertissement ne peut plus être donné.

(3) Plus de poursuites pénales

Vous ne risquez plus rien.

(4) Si des poursuites sont en cours

Elles ne peuvent pas aboutir.

Ni condamnation pénale.

Ni mesure de réparation (en principe).

(5) Le tiers lésé peut agir

Votre voisin peut toujours demander des dommages et intérêts.

Pour le préjudice qu’il a subi.

(6) Mais l’annulation du titre devient difficile

Votre voisin voulait annuler la vente ? Faire annuler le bail ?

Si l’infraction est amnistiée, cette action perd son objet.

(7) Vous pouvez introduire une nouvelle demande

Vous voulez agrandir encore ?

Vous pouvez demander un permis.

L’ancienne infraction ne sera pas un obstacle.

Le piège : qui le constate ?

L’amnistie joue de plein droit si les conditions sont réunies

Mais comment en être certain ?

Problème : seul un juge peut le constater.

Pas l’administration.

Pas le notaire.

Un juge.

L’amnistie existe sans juge, mais la sécurité juridique, elle, ne veut que venir du juge.

En pratique, que faire ?

Si vous vendez

Rassemblez les preuves de date.

Orthophotos. Factures. Témoignages.

Consultez un avocat.

Il analysera si les conditions sont remplies.

Il rassurera l’acquéreur dans une note juridique.

Si vous achetez

Visitez attentivement.

Posez des questions sur les travaux réalisés.

Quand ? Avec permis ?

Vérifiez si l’amnistie joue.

Ne signez rien avant d’être sûr.

En cas de doute

Trois options :

1. Votre avocat rédige une note d’analyse
2. Vous saisissez le juge pour constater l’amnistie (coût, temps)
3. Clause dans l’acte : l’acquéreur accepte le risque (prix adapté)

Un exemple complet

Vos parents ont construit une véranda en 2003.

Sans permis.

20 m² à l’arrière de la maison.

Maison en zone d’habitat.

La véranda respecte le GRU.

En 2025, vous vendez.

Question : amnistiée ?

Travaux achevés en 2003.

22 ans se sont écoulés.

Aucun permis n’a pour rappel été délivré  et l’infraction n’est pas majeure.

En effet :

• pas de violation du plan de secteur ;
• pas de création de logement ;
• pas de site ou bien protégé ;
• pas d’incrimination par une autre police administrative ;
• pas de condamnation urbanistique définitive.

L’infraction est donc ordinaire et est effacée après 20 ans.

Réponse : oui, l’infraction est amnistiée depuis 2023.

Attention aux pièges

Piège 1 : Compter depuis le début des travaux

Non. On compte depuis la fin (et il faut être en mesure de démontrer que les travaux se sont terminés à telle date).

Piège 2 : Croire qu’un permis violé est toujours mineur

Non. Si l’écart dépasse 20%, c’est ordinaire (20 ans).

Piège 3 : Penser que tout passe après 20 ans

Non. Les infractions majeures ne sont jamais amnistiées.

Piège 4 : Oublier les trois conditions cumulatives

Pour être mineure, il faut LES TROIS en même temps.

Zone + GRU + violation bénigne.

Une seule manque ? C’est ordinaire.

L’amnistie urbanistique n’est ni un passe-droit ni une régularisation facile : c’est un mécanisme juridique puissant, mais exigeant, qui récompense le temps écoulé… à condition de pouvoir le prouver.

Ce qu’il faut retenir

10 ans pour les infractions mineures (3 conditions strictes).

20 ans pour les infractions ordinaires.

Jamais pour les infractions majeures (5 cas d’exclusion).

L’amnistie est automatique. Mais sa preuve ne l’est pas.

Nouveauté 2024 : un simple PV ne bloque plus l’amnistie.

Seule une condamnation définitive compte.

L’avenir

Le système est perfectible.

Le problème : pas de procédure administrative simple.

Il faudrait un mécanisme de certification.

Un formulaire. Un accusé. Une attestation.

Pour éviter de devoir saisir un juge à chaque fois.

Les praticiens le réclament.

Pour l’instant, on attend.