L’intérieur d’îlot : le poumon vert que le droit protège.

Zoom sur… l’intérieur d’îlot.

Vous venez d’acheter une belle maison avec un jardin arrière.

Parfait pour agrandir.

Vous contactez un architecte. Il dessine une extension moderne de 15 m².

En profondeur. Pour gagner de l’espace côté jardin.

Le projet est superbe.

Vous introduisez la demande de permis.

Quelques semaines plus tard : refus de la commune.

Motif : « Le projet ne respecte pas les règles de profondeur. Atteinte à l’intérieur d’îlot. »

Vous ne comprenez pas.

C’est votre terrain. Vous ne débordez pas chez les voisins.

Qu’est-ce que l’intérieur d’îlot vient faire là-dedans ?

C’est quoi, l’intérieur d’îlot ?

En ville, les maisons forment des îlots.

Votre maison donne sur la rue.

Mais à l’arrière, il y a votre jardin. Et derrière, les jardins des voisins de la rue d’à côté.

Cet espace entre les façades arrière, c’est l’intérieur d’îlot.

Un poumon vert en plein cœur de la ville.

Un espace qui laisse passer la lumière. Qui permet à la nature de subsister. Qui offre de l’air et de la verdure.

Le droit de l’urbanisme le protège.

Pourquoi ne puis-je pas construire comme je veux ?

Parce que l’intérieur d’îlot n’est pas seulement le vôtre.

Si tout le monde construisait jusqu’au fond de son terrain, on créerait un mur continu de constructions.

Fini la lumière. Fini la verdure. Fini l’air.

La réglementation impose donc des limites strictes.

L’objectif est clair : préserver la qualité de vie. Pour vous. Pour vos voisins. Pour tout l’îlot.

À Bruxelles : des règles précises et strictes

Qui peut construire en intérieur d’îlot ?

Le PRAS est clair.

En zone d’habitat (jaune pâle ou jaune foncé sur la carte), seuls les actes et travaux relatifs au logement, aux équipements d’intérêt collectif ou aux commerces en liseré de noyau commercial peuvent porter atteinte aux intérieurs d’îlots.

Vous voulez réaliser une extension pour votre maison ? Possible (mais pas n’importe comment évidemment et sous réserve des résultats de l’instruction du dossier).

Vous voulez construire des bureaux, un commerce (hors liseré) ou un atelier (activité productive) en intérieur d’îlot ? Strictement interdit.

Cette règle protège les intérieurs d’îlots en limitant drastiquement les constructions autorisées.

Cette prescription est une condition d’autorisation. Aucune dérogation n’est possible.

Jusqu’où puis-je construire ?

Selon les principes directeurs du RRU (titre I), « en intérieur d’îlot, la qualité de vie est notamment préservée par des règles de profondeur maximale des constructions tenant compte à la fois des dimensions du terrain et de la profondeur des constructions voisines ».

Concrètement, le RRU fixe deux limites cumulatives.

Première limite : vous ne pouvez pas dépasser les trois quarts de la profondeur de votre terrain (hors zone de recul).

Si votre terrain fait 20 mètres de profondeur après la zone de recul, vous pouvez construire maximum 15 mètres.

Seconde limite : vous devez respecter les constructions voisines.

Si vos deux voisins ont construit jusqu’à 12 mètres, vous ne pouvez pas dépasser le plus profond et vous ne pouvez pas dépasser de plus de 3 mètres le moins profond.

Ces limites évitent qu’un propriétaire ne crée un déséquilibre dans l’îlot en construisant beaucoup plus profondément que ses voisins.

Contrairement aux prescriptions du PRAS, les règles du RRU sur la profondeur peuvent faire l’objet de dérogations (une dérogation peut être accordée sous réserve d’une motivation adéquate et du respect des prescriptions du PRAS).

Le jardin doit rester vert

Le RRU impose des règles strictes :

« La zone de cours et jardins comporte une surface perméable au moins égale à 50% de sa surface. Cette surface perméable est en pleine terre et plantée. »

Pas question de tout bétonner.

Au minimum la moitié de votre jardin doit rester perméable.

Et cette surface doit être plantée. Pas juste du gravier.

Le RRU précise aussi que « l’imperméabilisation totale de la zone de cours et jardins ne peut être autorisée que pour des raisons de salubrité, si ses dimensions sont réduites ».

Autrement dit : si votre jardin est vraiment minuscule et pose des problèmes de salubrité, vous pourrez peut-être le bétonner entièrement. Mais c’est l’exception.

Autre obligation : « les toitures plates non accessibles de plus de 100 m² doivent être aménagées en toitures verdurisées ».

Si vous construisez une extension avec une toiture plate de plus de 100 m², elle doit être végétalisée.

Là encore, dérogation possible sous les mêmes conditions : motivation adéquate et respect du PRAS.

Une règle essentielle du PRAS

Le PRAS va encore plus loin.

Dans toutes les zones de Bruxelles, les actes et travaux doivent améliorer en priorité les qualités végétales des intérieurs d’îlots et favoriser le maintien ou la création des surfaces de pleine terre.

Cette règle est essentielle. Elle s’applique partout et ne souffre aucune dérogation.

Et pour le sous-sol ?

Le sous-sol doit respecter les mêmes règles que les constructions hors sol.

S’il déborde sous le jardin, il doit être recouvert d’au moins 60 cm de terre arable pour permettre aux plantations de pousser.

Pas de dalle béton affleurante.

En Wallonie : une règle plus souple

En Région wallonne, c’est le Guide Régional d’Urbanisme (GRU) qui encadre les intérieurs d’îlot.

Le principe de base

À l’intérieur de la zone de cours et jardins (délimitée par les façades arrière des immeubles existants), aucune construction nouvelle ne peut être édifiée.

Si la profondeur des bâtiments principaux dépasse 15 mètres, la limite se situe à 15 mètres de la façade avant.

Mais attention : valeur indicative

Contrairement à Bruxelles, cette règle wallonne a une valeur indicative.

Ce n’est pas une interdiction absolue.

Un permis peut s’écarter du contenu à valeur indicative du GRU. Mais attention : cet écart doit être motivé.

Il convient de démontrer que le projet :

• Ne compromet pas les objectifs de préservation de l’intérieur d’îlot contenus dans le guide ;
• Contribue à la protection, à la gestion ou à l’aménagement des paysages

Si votre projet maintient la perméabilité de l’îlot et préserve des espaces végétalisés, un écart peut être justifié.

A nouveau, c’est une appréciation à opérer in concreto. Chaque dossier est unique.

Mais il ne suffit pas de demander. Il faut motiver solidement pourquoi l’écart se justifie.

Que faire avant de se lancer ?

Vérifiez le zonage de votre bien au PRAS (à Bruxelles).

Regardez si vous êtes en zone d’habitat.

Si oui, seuls les projets liés au logement, aux équipements d’intérêt collectif ou aux commerces en liseré de noyau commercial peuvent toucher à l’intérieur d’îlot.

Tout le reste (bureaux, commerces hors liseré, activités productives) est strictement interdit.

Vérifiez la profondeur des constructions voisines.

Allez voir sur le terrain. Regardez où s’arrêtent les constructions à gauche et à droite.

Calculez les limites applicables.

À Bruxelles : les trois quarts de votre terrain + respect des voisins.

En Wallonie : la ligne des façades arrière existantes (ou 15 m).

Vérifiez la perméabilité de votre jardin.

À Bruxelles, au moins 50 % doit rester perméable et planté.

Consultez un architecte.

Il connaît les règles. Il saura vous dire si votre projet a des chances d’aboutir ou non.

À Bruxelles, les règles sont strictes. En Wallonie, il faut motiver l’écart au guide si votre projet ne respecte pas la règle de base.

Ne construisez jamais sans permis.

Même pour une petite extension. Même pour un abri de jardin (sauf si une dispense de permis s’applique).

Si vous construisez sans autorisation, la commune peut vous ordonner de démolir.

Et là, c’est vous qui payez la facture.

En résumé

L’intérieur d’îlot n’est pas qu’un espace privé.

C’est un bien commun que le droit de l’urbanisme protège.

À Bruxelles, les règles du PRAS sont strictes et sans dérogation possible. Seuls les logements, les équipements d’intérêt collectif et les commerces en liseré de noyau commercial peuvent porter atteinte aux intérieurs d’îlots. L’amélioration des qualités végétales de l’intérieur d’îlot est obligatoire.

Les règles du RRU (profondeur et perméabilité) peuvent, elles, faire l’objet de dérogations moyennant une motivation expresse et pertinente.

En Wallonie, les règles sont plus souples mais nécessitent une motivation solide pour justifier un écart au guide.

Dans les deux cas, l’objectif est le même : garantir que nos villes restent vivables.

Avec de la lumière. De l’air. De la verdure.

Même en plein centre-ville.