Rénover ou payer : les nouvelles obligations PEB à Bruxelles

Zoom sur… les nouvelles obligations PEB à Bruxelles

Vous êtes propriétaire d’un appartement à Bruxelles. Il date des années 1970. Le chauffage est vieux. Les fenêtres laissent passer le froid. Vous avez toujours dit que vous rénoveriez un jour. Désormais, ce n’est plus une option. C’est une obligation légale, avec une date et une amende à la clé.

Voici ce qu’il faut savoir.

Le contexte : RENOLUTION

Bruxelles s’est fixé un objectif ambitieux. Ramener la consommation moyenne de l’ensemble des logements bruxellois à 100 kWh/m²/an d’ici 2050.

Pour y arriver, la Région a adopté une stratégie globale de rénovation du bâti : RENOLUTION. Concrètement, cela s’est traduit par une réforme du CoBrACE — le Code bruxellois de l’Air, du Climat et de la Maîtrise de l’Énergie — adoptée par le Parlement bruxellois le 7 mars 2024, suivie de plusieurs arrêtés d’exécution adoptés par le Gouvernement en 2024 et 2025.

Le résultat : de nouvelles obligations s’imposent désormais à tous les titulaires d’un droit réel sur un bien immobilier à Bruxelles. Propriétaires, usufruitiers, emphytéotes : personne n’y échappe.

Obligation n°1 : disposer d’un certificat PEB valide

Tout titulaire d’un droit réel sur le bien — propriétaire, usufruitier, emphytéote — doit disposer d’un certificat PEB valide dans les 5 ans de l’entrée en vigueur de l’arrêté d’exécution.

Le certificat PEB, c’est le document qui évalue la performance énergétique du logement. Il indique une classe énergétique — de A++ pour les bâtiments à énergie positive à G pour les plus énergivores. Il est valable 10 ans, sauf modification des caractéristiques énergétiques du bien.

Si vous ne disposez pas encore de certificat, ou s’il est périmé, c’est la première démarche à entreprendre.

Obligation n°2 : atteindre des seuils de consommation

C’est là que les choses deviennent concrètes.

La réglementation impose deux seuils successifs pour les logements résidentiels. D’abord, une consommation maximale de 275 kWh d’énergie primaire par m² et par an, à atteindre en 2033. Ensuite, une consommation maximale de 150 kWh/m²/an, à atteindre dans les 20 ans de l’entrée en vigueur de l’arrêté (soit, selon les arrêtés d’exécution, probablement aux alentours de 2045).

Pour situer ces chiffres : un logement classé G consomme plus de 345 kWh/m²/an. Un logement classé D se situe entre 151 et 210 kWh/m²/an. Atteindre le seuil de 275 kWh/m²/an équivaut donc à quitter les classes F et G. Atteindre 150 kWh/m²/an implique d’atteindre la classe C ou mieux.

Ces obligations sont des obligations de résultat dans le chef du titulaire d’un droit réel. Il doit y satisfaire.

Une nuance importante pour 2033. Le seuil de 275 kWh/m²/an ne sera pas sanctionné si le titulaire dispose d’un certificat PEB établi après le 1er janvier 2017, qui atteste du respect de l’exigence et dont la validité n’a pas été remise en cause suite à un contrôle de qualité. Si c’est votre cas, vérifiez votre certificat : vous êtes peut-être déjà en ordre.

Cas particulier des copropriétés

Dans un immeuble à appartements, l’équation est plus complexe. L’Association des Copropriétaires (ACP) a ses propres obligations.

Elle doit désigner un expert PEB. Ce nouveau métier — qui fusionne les rôles du certificateur et du conseiller PEB — identifie toutes les unités de l’immeuble, établit les certificats PEB manquants, et rédige un rapport de synthèse. Ce rapport recense les travaux à réaliser sur les parties communes pour permettre à chaque appartement d’atteindre les seuils imposés. Il est transmis à Bruxelles Environnement.

À noter : en cas de vente d’un appartement en copropriété, le rapport de synthèse devra être communiqué à l’acquéreur en plus du certificat PEB. En cas de simple location, seul le certificat PEB est requis.

L’ACP est soumise à une obligation de moyens renforcée : elle est présumée en défaut si les exigences ne sont pas atteintes, mais elle peut renverser cette présomption en démontrant qu’elle a agi avec toute la diligence requise — par exemple en prouvant que les travaux ont été refusés en assemblée générale malgré ses démarches.

Les mesures de décarbonation : le chauffage aussi est concerné

La réforme ne se limite pas aux seuils de consommation. Elle touche aussi aux systèmes de chauffage, avec deux interdictions distinctes.

Depuis le 1er juin 2025, toute chaudière à combustible liquide nouvellement placée ou remplacée doit être alimentée uniquement par un combustible liquide renouvelable, et son rendement thermique ainsi que ses émissions de particules doivent être équivalents à ceux d’une chaudière à condensation au gaz. Les chaudières au mazout déjà en service peuvent continuer à fonctionner.

Depuis le 1er janvier 2025, dans les projets constitués uniquement d’unités neuves ou assimilées à du neuf, les systèmes de chauffage doivent produire de la chaleur exclusivement à partir d’électricité et/ou d’énergie renouvelable, ou être raccordés à un réseau thermique efficace. Les chaudières au gaz naturel n’y sont donc plus autorisées. Les générateurs alimentés au biogaz ou à l’hydrogène vert restent admis, dans la mesure où ils produisent de la chaleur à partir d’une source renouvelable. Cette exigence s’étendra à partir du 1er janvier 2030 aux projets comprenant également des unités rénovées lourdement.

Des dérogations sont prévues

Le système n’est pas sans filet. Trois motifs de dérogation existent : technique, fonctionnel et économique.

Une dérogation pour motif technique peut être accordée si les caractéristiques du bâtiment rendent l’exécution des travaux impossible : espace insuffisant, incompatibilité technique, absence de matériau adapté.

Une dérogation pour motif fonctionnel peut intervenir si les travaux compromettent la stabilité du bâtiment, le respect des normes incendie, la qualité architecturale d’un bien classé, ou d’autres réglementations applicables.

Une dérogation pour motif économique est envisageable si le coût des travaux est disproportionné — en pratique, si ce coût est plus du double du coût habituel de travaux similaires. Pour le remplacement spécifique d’une chaudière au mazout par une autre technologie, ce seuil est porté à trois fois le coût d’un remplacement similaire.

La demande de dérogation doit être introduite au plus tard un an avant l’échéance de l’exigence concernée. Attention : une dérogation accordée pour le seuil de 2033 ne dispense pas d’atteindre le seuil suivant.

Les sanctions en cas de non-respect

Le non-respect des exigences expose à une amende administrative calculée par Bruxelles Environnement, sur la base de l’écart constaté entre la consommation réelle et le seuil à atteindre. Le taux est de 2,50 € par kWh/an d’écart. L’amende n’est appliquée que si le montant ainsi calculé atteint au moins 125 €. Pour les unités résidentielles, l’amende est plafonnée à un écart de 125 kWh/m²/an.

Pour rendre cela concret : un appartement de 85 m² en classe G consomme environ 370 kWh/m²/an. En 2033, l’écart avec le seuil de 275 est de 95 kWh/m²/an — soit, sur 85 m², à 2,50 € le kWh/an, une amende de 20.187,50 €. Si la consommation est encore plus élevée, l’amende peut atteindre jusqu’à 26.562,50 € — soit 125 kWh/m²/an d’écart x 85 m² x 2,50 €/kWh/an. Des chiffres qui parlent d’eux-mêmes.

Des circonstances atténuantes sont admises : incapacité matérielle du propriétaire, refus de travaux par l’ACP, litige sur le bien, pénurie de matériaux ou d’entrepreneurs. Selon les cas, Bruxelles Environnement peut appliquer un facteur de réduction.

Une dernière option mérite d’être signalée. Le contrevenant qui reçoit une amende peut choisir de n’en payer qu’une fraction — moins de 50 % du montant dû — en s’engageant à réaliser les travaux de mise en conformité dans les deux ans. Si les travaux sont effectivement réalisés et l’exigence atteinte, l’action s’éteint. Dans le cas contraire, le solde restant — voire un montant recalculé — devient exigible.

Ce qu’il faut faire maintenant

Trois étapes suffisent pour savoir où vous en êtes.

D’abord, retrouvez votre certificat PEB et vérifiez votre classe énergétique. C’est le point de départ de tout.

Ensuite, si vous êtes en classe F ou G, consultez un expert PEB pour chiffrer les travaux nécessaires et établir un plan de rénovation réaliste avant 2033.

Enfin, si vous êtes en copropriété, interpellez votre syndic sur la désignation de l’expert PEB et l’état d’avancement du rapport de synthèse. C’est une obligation qui incombe à l’ACP, mais c’est à vous de vous assurer qu’elle est respectée.