Terrasse : attention avant de poser les dalles…

Zoom sur… les terrasses.

Vous avez un jardin. Une toiture plate. Un trottoir devant votre restaurant.

Et une idée : une terrasse.

Bonne idée. Mais avant de commander les dalles, il y a des choses à savoir. Des choses que personne ne vous dit spontanément.

À Bruxelles

En zone de cours et jardins

Bonne nouvelle. Vous pouvez créer une terrasse dans votre zone de cours et jardins — l’espace derrière votre maison — sans demander de permis.

Mais plusieurs conditions doivent être respectées.

D’abord, et c’est la base, la moitié au moins de la zone de cours et jardins doit rester en pleine terre, verte et perméable. Vous ne pouvez donc pas daller l’intégralité de votre jardin…

Ensuite, le sol ne peut pas être modifié de plus de 50 centimètres.

Les aménagements réalisant la terrasse doivent être compatibles avec la destination de la zone. Leur hauteur totale ne peut pas dépasser 3 mètres, ni excéder un plan incliné à 45° prenant naissance au sommet des murs mitoyens — ou à 1,50 mètre de la limite si aucun mur n’existe.

En clair : plus un aménagement est proche de la limite de votre voisin, plus il doit rester bas.

Et votre projet ne peut déroger à aucun plan d’affectation du sol, règlement d’urbanisme ou permis de lotir en vigueur — faute de quoi la dispense de permis ne s’applique pas.

Bref, la terrasse rêvée n’est généralement pas dispensée de permis !

Devant la maison

L’espace entre votre façade et la rue doit rester un jardinet planté en pleine terre.

Les seules constructions admises y sont les accessoires à l’entrée — boîtes aux lettres, clôtures, murets, escaliers ou pentes d’accès.

Devant la maison, la réponse est simple : c’est un jardin, pas une terrasse.

Seule exception : un plan cacheté joint à un permis fait aparaître une terrasse (mais c’est assez rare).

La terrasse ouverte saisonnière de café ou de restaurant

Vous exploitez un horeca et vous voulez installer une terrasse sur le trottoir ?

Pas de permis d’urbanisme requis pour une terrasse ouverte saisonnière, à condition de respecter plusieurs conditions (et à nouveau de ne pas déroger aux règles d’urbanisme applicables).

La terrasse ne doit pas dépasser 50 m².

Vous devez préserver un passage libre pour les piétons d’au moins un tiers de la largeur du trottoir, avec un minimum de 2 mètres. Sur un trottoir large, cette obligation peut donc dépasser les 2 mètres.

Une autorisation de voirie reste nécessaire, mais c’est une autre démarche.

La terrasse sur votre toiture

C’est le point le plus risqué en pratique.

En principe, un permis d’urbanisme est requis pour toute terrasse sur toiture plate.

Vérifiez toujours la situation autorisée existante — c’est-à-dire ce que dit le dernier permis délivré sur l’usage de votre toiture.

Si vous voyez la mention « inaccessible sauf entretien », y poser des tables et des chaises constitue déjà une infraction, même sans travaux et même si personne ne vous voit.

Et si votre permis est accordé ?

En pratique, les permis imposent généralement un garde-corps d’au moins 1,10 mètre de hauteur en périphérie, ainsi que la limitation des vues plongeantes vers les propriétés voisines (ce qui ce fait souvent en réduisant l’assiette de la terrasse envisagée).

Les grandes toitures plates de plus de 100 m² doivent par ailleurs être végétalisées sur les parties qui restent inaccessibles. Rendre une partie de votre toiture accessible ne vous dispense pas de végétaliser le reste.

Et si votre terrasse est très ancienne ?

Si votre terrasse a été aménagée avant le 22 avril 1962 — date à partir de laquelle il existe l’infraction de “maintien” — la situation n’est en principe plus infractionnelle (il y a prescription de l’action publique).

Pour l’établir, la plateforme Brugis peut constituer un premier point de départ.

Si les orthophotoplans sont floue, il faut commander des vues aériennes directement auprès de l’IGN — l’Institut Géographique National — dont les archives sont bien plus complètes et les images bien plus nettes que celles disponibles en ligne.

Si l’antériorité à 1962 peut être prouvée, le dépôt de plans as built suffit en pratique.

Une régularisation peut néanmoins être exigée par certaines communes.

Ce n’est pas une obligation juridique, mais dans les faits, mieux vaut s’y conformer pour éviter tout blocage, notamment lors d’une vente.

En Région wallonne

Dans votre jardin

Créer une terrasse autour de votre maison ne nécessite ni permis ni architecte.

Plusieurs conditions s’imposent toutefois.

La terrasse doit être au niveau du sol et ne doit pas creuser ni remblayer le terrain de manière significative.

Et votre terrain ne doit pas être dans une zone soumise à un aléa élevé d’inondation.

Cette dernière condition, beaucoup de propriétaires ne la connaissent pas. Et pourtant, elle peut tout changer.

La couvrir aussi

Vous voulez un auvent, une tente solaire ou une couverture au-dessus de votre terrasse ?

Dans les espaces de cours et jardins, c’est possible sans permis et sans architecte, à condition de rester en dessous de 3,50 mètres de hauteur, de ne pas dépasser 40 m² au total, et de vous implanter à au moins 2 mètres de la limite de vos voisins.

La terrasse ouverte saisonnière de café ou de restaurant

Pas de permis non plus pour les terrasses horeca saisonnières ouvertes, jusqu’à 100 m².

Deux fois plus qu’à Bruxelles — un avantage concret pour les exploitants wallons.

La terrasse sur votre toiture

C’est le point le plus risqué en pratique.

En principe, un permis d’urbanisme est requis.

Vérifiez toujours la situation autorisée existante avant d’y poser quoi que ce soit.

Et si ce permis est accordé, pour rappel, il faudra prévoir un garde-corps d’au moins 1,10 mètre en périphérie (et limiter autant que possible les vues plongeantes vers les voisins).

Et si votre terrasse est très ancienne ?

Même principe qu’à Bruxelles. La situation n’est en principe pas infractionnelle pour autant que l’antériorité puisse être démontrée.

Mais attention : WalOnMap n’est d’aucun secours pour cela. Ses vues aériennes ne remontent qu’aux environs de la fin des années 1970, bien après 1962.

Pour prouver qu’une terrasse existait avant cette date, il faut commander des vues aériennes directement auprès de l’IGN, dont les archives permettent de remonter bien plus loin dans le temps, avec des images de qualité bien supérieure.

Une régularisation peut néanmoins être exigée en pratique — mieux vaut alors jouer le jeu, surtout en cas de vente.

Et le voisin dans tout ça ?

Le droit belge pose une règle commune aux trois régions. Les terrasses créant des vues directes sur le fonds voisin doivent en principe être implantées à au moins 1,90 mètre de la limite de la parcelle voisine, sous réserve des exceptions légales — accord entre voisins, absence d’atteinte à la vie privée, ou prescription trentenaire.

De même, en principe, une terrasse ne peut pas être établie dans ou sur un mur mitoyen sans accord.

Si vous ne respectez pas ces règles, votre voisin peut en exiger la démolition.

Des exceptions existent heureusement :

• un accord entre voisins,
• une situation qui ne crée aucun risque pour la vie privée,
• ou une terrasse qui se trouve là depuis plus de trente ans.

Mais en dehors de ces cas, les règles s’appliquent intégralement, même si votre permis d’urbanisme a été accordé sans que personne ne les ait vérifiées.

Avant de vous lancer

A Bruxelles comme en Régiuon wallonne, la terrasse au sol est souvent libre de permis, mais avec des conditions précises que beaucoup ignorent.

Dès que vous montez sur un toit, les règles changent radicalement.

Et partout, les règles de voisinage s’imposent indépendamment de tout permis.

Un professionnel spécialisé vous dira rapidement où vous en êtes — avant que les travaux soient commencés et avant que le voisin frappe à la porte.