Vente immobilière et infraction d’urbanisme

Zoom sur… la vente d’un bien en infraction d’urbanisme.

Vous avez visité. Vous avez aimé. Vous avez fait une offre.

Et puis, soudainement, vous apprenez que le bien est grevé d’une infraction d’urbanisme.

En vous rendant aux archives communales, en parcourant les renseignements urbanistiques ou en échangeant avec votre notaire.

L’agent minimise. Le vendeur hausse les épaules. Son notaire dit que ça se règlera sans souci.

Les enjeux peuvent en réalité être considérables. Une moins-value. Des frais de régularisation. Des travaux imposés.  Si l’infraction est constatée, des amendes et parfois des poursuites. Et un potentiel litige qui dure des années…

Voici ce que vous devez savoir. Que vous soyez vendeur ou acheteur.

Ce qu’est une infraction d’urbanisme

Des travaux ont été réalisés sans le permis requis. Ou en dehors de ce que le permis autorisait. Une extension construite en douce, un bureau transformé en restaurant sans permis, un logement créé sans autorisation, une façade modifiée sans permis… Les situations sont nombreuses.

Parfois c’est ancien. Parfois le vendeur lui-même ne le sait pas.

Mais l’infraction ne disparaît pas avec la vente. Elle reste attachée au bien. L’acheteur en devient donc responsable. Et elle peut ressurgir à tout moment — lors d’une nouvelle vente, d’une demande de permis, ou d’un contrôle communal.

Le devoir d’information du vendeur

Avant même de parler de compromis, le vendeur a des obligations.

À Bruxelles, il doit demander les renseignements urbanistiques avant la mise en vente, sur base d’un descriptif sommaire décrivant le bien tel qu’il existe dans les faits. Ce descriptif permet à la commune de comparer ce qui existe réellement avec ce qui a été autorisé. Ces renseignements doivent être transmis à l’acheteur au plus tard pour la signature de l’acte.

Plus généralement, le vendeur doit communiquer les informations que la bonne foi et les attentes raisonnables de l’acheteur lui imposent de révéler. Taire sciemment une infraction connue peut lui être reproché. Attention toutefois : si le vendeur ignorait légitimement l’infraction, il ne peut pas se voir reprocher de l’avoir dissimulée.

Ce que dit le compromis

Le compromis de vente contient une clause spécifique sur la situation urbanistique du bien — c’est notamment le cas du compromis dit « Langage Clair », très répandu dans la pratique notariale.

Le vendeur y garantit que les travaux qu’il a personnellement réalisés sont conformes aux règles urbanistiques. Il déclare aussi n’avoir pas connaissance d’infractions commises par d’autres avant lui.

Cette clause crée une garantie autonome. Pour les travaux qu’il a personnellement réalisés, le vendeur ne peut pas se retrancher derrière l’ignorance. Pour ceux réalisés par d’autres avant lui, il ne répond que de ce qu’il savait effectivement.

Si les travaux infractionnels ont été réalisés par un précédent propriétaire, c’est à l’acheteur de prouver que le vendeur en avait connaissance.

Côté acheteur : se protéger dès l’offre

La protection commence avant le compromis. Elle commence dès l’offre.

Dans la pratique, les acheteurs insèrent une condition suspensive liée à la situation urbanistique. Le bien doit ne pas souffrir d’irrégularité urbanistique pour que la vente se réalise. Si une infraction est découverte, l’acheteur doit être en mesure de se retirer.

Deux mises en garde importantes.

L’absence de constat d’infraction ne signifie pas que le bien est régulier. Les communes le précisent souvent elles-mêmes dans leurs renseignements urbanistiques : « l’absence d’un constat d’infraction ne permet pas de présumer de l’absence d’infraction ». Une infraction peut exister sans avoir jamais été officiellement constatée — et sans être mentionnée nulle part dans les renseignements urbanistiques.

Il faut donc être extrêmement vigilant.

La condition doit être rédigée avec précision. Une formulation trop vague sera source de litiges.

La vente est-elle nulle ?

Non. Pas automatiquement.

La simple présence d’une infraction ne rend pas la vente nulle d’office. Le contrat produit ses effets tant qu’un juge ne l’annule pas.

Il existe cependant des situations où l’infraction est tellement grave qu’il n’y a tout simplement aucune issue.

Une maison érigée en zone non urbanisable. Un immeuble vendu comme bureau alors que sa destination légale est le logement.

Dans ces cas extrêmes, régulariser est impossible. On ne peut pas vendre ce qui ne peut pas légalement exister.

Le juge peut alors annuler la vente.

Mais soyons clairs : ce sont des situations exceptionnelles. La grande majorité des infractions ne sont pas de cet ordre.

Pour les infractions régularisables, la nullité de droit commun est exclue.

Le droit bruxellois et le droit wallon prévoient néanmoins une nullité spécifique. Le tribunal peut, à la demande de l’acheteur, annuler la vente (ou à la demande du locataire, annuler le bail).

Quatre règles essentielles.

• Cette nullité n’est pas automatique — le juge décide selon les circonstances.
• Elle est réservée à l’acheteur (ou au locataire) : le vendeur ne peut jamais s’en prévaloir.
• Elle ne peut pas être exclue à l’avance dans le contrat.
• Enfin, l’acheteur doit démontrer un préjudice réel : sans dommage avéré, sa demande ne sera pas accueillie.

Point pratique crucial : si l’infraction est régularisée après la vente, l’action en nullité pourrait être déclarée sans objet par le tribunal.

Les recours selon le moment de la découverte

Les recours de l’acheteur varient selon le moment où l’infraction est découverte.

Avant la signature, si le vendeur a sciemment tu une infraction qu’il connaissait, l’acheteur peut demander l’annulation du contrat, ainsi que des dommages et intérêts.

Au moment de la signature, si la conformité urbanistique était un élément déterminant pour l’acheteur et que celui-ci a été induit en erreur sur ce point, l’annulation du contrat est également envisageable.

Avant l’agréation — c’est-à-dire avant que l’acheteur n’ait accepté la délivrance du bien, ce qui intervient en pratique au moment de la remise des clés —, il peut demander que le vendeur lui délivre un bien conforme. Mais seulement si le contrat décrivait le bien comme conforme urbanistiquement.

Après l’agréation, trois voies restent ouvertes.

La garantie contractuelle du compromis d’abord — elle est autonome et ne s’éteint pas avec l’agréation : si le vendeur a déclaré que les travaux étaient conformes alors qu’ils ne l’étaient pas et qu’il le savait, l’acheteur peut agir sur cette base.

La garantie des vices cachés ensuite : en droit commun, le vendeur répond des vices cachés même s’il les ignorait. Si le contrat contient une clause d’exonération de garantie, celle-ci est neutralisée si le vendeur avait effectivement connaissance du vice.

La garantie d’éviction enfin. Une infraction d’urbanisme constitue une charge qui grève le bien et diminue la jouissance de l’acheteur. L’acheteur réclamera au vendeur les frais exposés pour régulariser la situation.

Sur ce point, une nuance importante. En droit commun, cette garantie est due même si le vendeur était de bonne foi. Mais dans la pratique, le compromis Langage Clair limite cette garantie aux travaux que le vendeur a personnellement réalisés et aux infractions dont il avait connaissance. Il est donc crucial de vérifier ce que dit précisément votre compromis.

Concrètement, lorsque cette garantie joue, le vendeur doit prendre en charge la régularisation urbanistique. Il doit lever la charge. La question des frais additionnels liés à la mise en œuvre du permis est plus délicate — mais le vendeur ne peut pas laisser l’acheteur seul face aux conséquences.

La clause de réparation : un montage séduisant mais risqué

Il arrive fréquemment qu’une infraction soit découverte en cours de vente. Les parties s’entendent alors pour insérer une clause de réparation dans l’acte. Le vendeur s’engage à régulariser. Une somme est consignée chez le notaire. Si la régularisation aboutit, elle est libérée au profit du vendeur. Sinon, elle revient à l’acheteur.

Ce montage est une source féconde de litiges. Obtenir le permis est une chose. Le mettre en œuvre en est une autre. Des travaux imprévus peuvent être imposés. Des modifications du bien peuvent être exigées par l’autorité délivrante. Qui supporte ces coûts ? La clause ne le dit pas toujours.

Si vous êtes acheteur, veillez à ce que la clause précise que le vendeur prend en charge l’ensemble des frais de régularisation. Prévoyez aussi ce qui se passe en cas de refus ou de permis lourdement conditionné : soit le vendeur introduit un recours à ses frais, soit vous pouvez renoncer à la vente avec restitution intégrale du prix. Et si la régularisation s’avère impossible, le vendeur doit supporter toutes les conséquences, y compris la moins-value du bien.

L’acheteur peut-il être lui-même en infraction ?

Oui. C’est un point que beaucoup ignorent.

L’acheteur qui prend connaissance d’une infraction ne peut plus prétendre l’ignorer. S’il poursuit délibérément la situation sans rien entreprendre, il risque de se voir reprocher d’avoir lui-même maintenu l’irrégularité. À Bruxelles, cela suppose toutefois une volonté consciente de sa part de perpétuer la situation.

A l’infraction de base s’ajoute donc une autre infraction, dite de “maintien”.

Ce qu’il faut retenir

Pour le vendeur : faites le point sur la situation urbanistique de votre bien avant de le mettre en vente. Une infraction non déclarée — même ignorée — peut engager votre responsabilité longtemps après la vente. Ne faites donc pas aveuglément confiance à votre agent immobilier, allez investiguer la situation de votre bien en vous rendant aux archives communales. Une situation infractionnelle non détectée pourrait vous jouer des tours…

Pour l’acheteur : ne signez aucune offre sans condition suspensive liée à la régularité urbanistique, rédigée avec précision. Si une infraction est découverte, identifiez d’abord si elle est régularisable. Encadrez soigneusement toute clause de réparation. Et dans tous les cas, consultez un spécialiste avant de vous engager.