Habitat kangourou et logement intergénérationnel : un projet de cœur, un piège d’urbanisme

Zoom sur… l’habitat kangourou et le logement intergénérationnel.

Vos parents vieillissent.

Vous voulez les accueillir sous votre toit, sans renoncer à votre indépendance.

L’idée est belle.

Elle est aussi, sur le plan urbanistique, l’une des sources de litiges les plus sournoises qui existent.

Ce projet solidaire ressemble, sur un plan, à la création d’un logement supplémentaire.

Et créer un logement supplémentaire, cela demande un permis.

De quoi parle-t-on exactement ?

Le logement intergénérationnel est une notion large.

Elle vise tout projet de vie organisé et pérenne qui met en présence des générations différentes et structure une solidarité entre elles, qu’il y ait cohabitation ou non.

L’habitat kangourou en est une déclinaison précise.

Deux logements, situés l’un au-dessus ou à côté de l’autre.

L’un d’eux, adapté, est occupé par une personne âgée ou par une personne ayant besoin d’aide.

Les deux ménages restent en pleine autonomie, mais affichent une volonté réelle de collaboration, voire de cohabitation.

Ce n’est pas une simple colocation : l’entraide et la réciprocité sont au cœur du projet.

Des structures se sont d’ailleurs organisées autour de cette solidarité intergénérationnelle.

L’asbl 1 Toit 2 Âges, active à Bruxelles et en Wallonie depuis 2009, met en relation seniors et étudiants pour ce type de cohabitation, sans création d’un espace autonome distinct dans le logement du senior.

C’est précisément ce qui la place, sur le plan urbanistique, dans une zone plus sereine que le véritable habitat kangourou évoqué ci-dessous : pas d’unité de logement supplémentaire, pas de question de permis à ce titre.

À Bruxelles, le droit du logement a codifié une définition depuis 2018 : un immeuble comprenant au moins deux logements, dont l’un est occupé par une personne de plus de soixante-cinq ans, les ménages se rendant des services mutuels organisés dans un engagement écrit, une convention ou un règlement d’ordre intérieur (article 2, § 1er, 26°, du Code bruxellois du Logement).

Attention toutefois : c’est une définition issue du droit (bruxellois) du logement, pas du droit de l’urbanisme.

Les deux polices administratives sont indépendantes.

Être en règle avec l’une ne dispense jamais de l’être avec l’autre.

La vraie question : avez-vous créé un logement supplémentaire ?

C’est là que tout se joue.

Diviser une maison unifamiliale pour y aménager un espace kangourou revient, aux yeux de l’urbanisme, à se poser une seule question : cet espace constitue-t-il une unité de logement autonome ?

Si la réponse est oui, un permis d’urbanisme est requis, sans discussion possible : la division d’une maison unifamiliale en plusieurs logements l’exige de longue date (1994 en Région wallonne et 1996 — ou, pour certaines communes, 1993 — à Bruxelles).

Si la réponse est non, parce que l’espace créé pour le senior ou le jeune ménage reste rattaché au logement principal, il n’y a en principe pas de création de logement, et donc pas d’exigence de permis à ce titre.

Le critère n’est pas l’intention des occupants.

C’est l’autonomie fonctionnelle réelle de l’espace.

En outre, il convient évidemment de s’assurer que l’aménagement du projet ne s’accompagne pas d’actes et travaux soumis à permis (par ex. abattre un mur porteur, déplacer ou supprimer un escalier, privatiser une cage d’escaliers, etc.).

Ce que le Conseil d’État a jugé

Deux arrêts, qu’il faut prendre au sérieux, éclairent la question.

Dans l’arrêt Deridder (C.E., 31 mai 2021, n° 250.732), le Conseil d’État a considéré que la mention d’un « studio » destiné aux grands-parents dans les plans d’une demande de permis n’impliquait pas, prima facie, la création d’un logement supplémentaire dans une maison unifamiliale, vu l’absence de cuisine dessinée (sur les plans) dans cet espace.

Le mot « studio » ne suffit pas : c’est la configuration réelle des lieux qui commande.

Dans l’arrêt Wilmus (C.E., 8 février 2022, n° 252.924), plus circonstancié, le Conseil d’État a estimé qu’une entrée extérieure et un WC propres à l’espace litigieux ne suffisaient pas à en faire une entité autonome, dès lors que tous les autres espaces restaient partagés avec le logement principal et qu’une communication existait entre les deux.

Le Conseil d’État a ajouté un élément décisif : la seule déclaration de volonté d’en faire un logement autonome ne suffit pas non plus.

Ce qui compte, c’est la réversibilité du projet, c’est-à-dire la possibilité de revenir facilement à une occupation unifamiliale classique.

Cet arrêt a été rendu sous l’empire du CWATUP, mais le raisonnement, fondé sur l’autonomie fonctionnelle réelle des espaces, reste pleinement transposable sous le CoDT.

De ces deux arrêts se dégage une même logique : une entrée séparée ou un WC séparé ne créent pas, à eux seuls, un logement distinct.

Ce qui fait basculer la qualification, c’est l’addition de plusieurs fonctions autonomes, au premier rang desquelles la cuisine, combinée à l’absence de communication réelle avec le reste de la maison.

Un signal encourageant : le regard de la sécurité incendie

La Direction générale Sécurité civile du SPF Intérieur adopte, dans son interprétation officielle de l’arrêté royal du 7 juillet 1994 fixant les normes de base en matière de prévention contre l’incendie (notion de « maison unifamiliale », 15 décembre 2014), une lecture plus souple.

Pour cette autorité, « une famille est constituée soit d’une personne qui vit habituellement seule, soit de deux personnes ou plus qui, liées ou non par un lien de parenté, demeurent et cohabitent ».

Sur cette base, l’interprétation admet que, pour une habitation kangourou où une réelle collaboration et une cohabitation sont établies, les deux logements peuvent être considérés comme formant ensemble un seul bloc d’habitations, c’est-à-dire une maison unifamiliale.

Cette lecture protège d’exigences renforcées en matière de sécurité incendie, réservées aux immeubles comportant plusieurs unités de logement indépendantes.

Elle doit néanmoins être nuancée sur un point : cette interprétation vaut pour la police de la sécurité incendie, pas pour celle de l’urbanisme.

Or, si les deux unités possèdent chacune toutes les fonctions d’un logement complet, cuisine incluse, on se retrouve malgré tout, en urbanisme, en présence de deux unités de logement autonomes.

La qualification de maison unifamiliale, favorable en matière de sécurité incendie, ne dispense donc jamais de vérifier, séparément, la conformité urbanistique du projet.

Autrement dit : la solidarité affichée entre les générations n’efface jamais la réalité physique des lieux, ni l’indépendance des polices administratives applicables.

Pourquoi ce flou est dangereux pour vous

Ces formes d’habitat solidaire traduisent une évolution réelle de la société, tournée vers le partage et l’entraide.

Elles restent pourtant mal couvertes par des textes urbanistiques pensés pour une réalité plus ancienne.

Ni le Code bruxellois de l’Aménagement du Territoire (Bruxelles), ni le Code du développement territorial (Région wallonne) ne définissent spécifiquement l’habitat kangourou ou le logement intergénérationnel.

Cette absence de définition urbanistique a été identifiée par la doctrine comme une lacune qu’il serait utile de combler à l’échelle régionale.

Résultat concret : chaque projet s’apprécie au cas par cas, en fonction de la configuration précise des lieux, et non du nom donné au projet.

Un espace « kangourou » parfaitement pensé pour l’entraide familiale peut, sans qu’on s’en rende compte, cocher toutes les cases d’un logement autonome au sens urbanistique, et se retrouver en infraction pure et simple pour division non autorisée d’un bien.

Les réflexes à avoir avant de se lancer

Ne vous fiez jamais au vocabulaire utilisé sur un plan ou dans un descriptif de projet : seule la configuration réelle des espaces compte.

Vérifiez si l’espace destiné au senior ou au jeune ménage dispose, ou non, d’une cuisine propre et complète. C’est souvent l’élément qui fait basculer la qualification.

Gardez une communication réelle entre les espaces si vous voulez éviter la qualification de logement autonome, et évitez de multiplier les équipements exclusifs (entrée, WC, cuisine) qui, cumulés, trahissent une autonomie complète.

Pensez à la réversibilité de l’aménagement.

Un projet facilement réversible vers une occupation unifamiliale classique plaide en faveur de l’absence de création de logement.

En cas de doute, faites vérifier votre projet avant travaux, et non après.

Une régularisation reste toujours possible, mais elle coûte plus cher, en temps et en argent, qu’une vérification préalable.

Un doute sur un projet en cours, ou déjà réalisé ? N’attendez pas le contrôle. Un avis précoce évite souvent une procédure de régularisation longue et coûteuse.