Le projet de DLUU bruxelloise : payer pour régulariser, et vite !

Zoom sur… le projet d’une Déclaration Libératoire Unique Urbanistique (DLUU) à Bruxelles.

Une extension construite sans permis par le propriétaire précédent.

Un terrasse aménagée sur une toiture plate.

Une véranda réalisée sans autorisation urbanistique.

Ou encore des châssis de fenêtres en PVC posés en façade avant (alors que les châssis d’origine étaient en bois).

À Bruxelles, ce genre de découverte est beaucoup plus fréquent qu’on ne le pense, et elle tombe presque toujours au pire moment : au milieu d’une vente, quand les renseignements urbanistiques révèlent l’irrégularité.

Un acheteur informé d’une infraction a de bonnes raisons de s’inquiéter, voire de revoir son offre à la baisse.

Bonne nouvelle : une nouvelle procédure de régularisation, la DLUU, est en préparation à Bruxelles.

Voici ce qu’elle va changer concrètement, et ce qu’il faut faire dès maintenant pour ne pas la manquer.

Ce qui existe déjà (et qui ne fonctionne pas très bien)

Il existe une procédure de régularisation simplifiée pour les travaux anciens réalisés sans permis.

En théorie, si vos travaux datent d’avant le 1ᵉʳ janvier 2000 et respectent certaines conditions (dont la conformité soit aux normes de l’époque soit aux normes actuelles), la commune est obligée de vous délivrer le permis, sans pouvoir le refuser.

En pratique, c’est une autre histoire.

Certaines communes laissent traîner les dossiers pendant des mois, sans aucune conséquence pour elles.

D’autres trouvent des moyens détournés de basculer le dossier vers la procédure ordinaire, beaucoup plus longue et incertaine.

Un mécanisme censé être rapide et automatique s’est révélé, sur le terrain, aléatoire et parfois bloquant.

La DLUU : un nouveau permis, pas une simple déclaration

C’est pour corriger ces blocages que le Parlement bruxellois examine actuellement la proposition d’ordonnance A-307/1, déposée le 23 juin 2026.

Ce texte instaure la « Déclaration Libératoire Unique Urbanistique », ou DLUU, applicable aux demandes introduites entre le 1ᵉʳ janvier 2027 et le 31 décembre 2029.

Premier point d’attention : le nom est trompeur.

Une « déclaration » évoque une simple formalité, où vous constatez que vous êtes en ordre et où c’est réglé.

Ce n’est pas du tout de cela qu’il s’agit.

La DLUU reste un vrai permis d’urbanisme : un dossier à introduire, une instruction, une décision, et un recours possible en cas de refus.

Ne partez pas du principe qu’il suffira de remplir un formulaire.

Voici, concrètement, ce que ce nouveau régime va changer.

La décision revient à un fonctionnaire régional, pas à votre commune.

C’est le changement le plus utile : il retire aux communes le pouvoir d’apprécier ou de retarder le dossier à leur guise.

Les délais sont enfin contraignants.

Quinze jours pour vérifier que votre dossier est complet, trente jours pour l’instruction au fond.

Si l’administration ne répond pas dans ce délai, le permis est réputé refusé : vous pouvez alors introduire un recours dans les quinze jours, examiné en principe sous soixante jours, plutôt que d’attendre indéfiniment.

Il faudra payer une redevance unique.

Contrairement à la procédure actuelle, qui est gratuite, la DLUU a un coût, à payer avant même l’examen du dossier.

Le montant exact n’est pas encore connu : il sera fixé plus tard par le gouvernement bruxellois en fonction de la date des travaux et de leur nature.

La fenêtre est limitée à trois ans.

Passé le 31 décembre 2029, à politique inchangée, le dispositif n’existera plus.

Il faudra prouver l’ancienneté des travaux.

C’est souvent le point le plus délicat en pratique, surtout pour des travaux anciens réalisés par un propriétaire aujourd’hui décédé.

Attention aux exigences des pompiers.

Si l’avis du SIAMU est requis et que celui-ci implique des travaux autres que ceux portant sur l’habitabilité du bien, cet avis sera assimilé à un avis défavorable et le permis devra être refusé.

Ce qu’il faut faire dès maintenant

La fenêtre n’ouvre qu’en 2027, mais tout se prépare avant.

1. Rassemblez déjà les preuves de la date des travaux : acte de propriété, acte de base ancien, factures, photos datées, plans d’époque, témoignages de voisins ou d’anciens occupants. Plus vous vous y prenez tôt, plus vous avez de chances de retrouver ces éléments avant qu’ils ne disparaissent.
2. Faites vérifier votre situation par un professionnel  (avocat ou architecte spécialisé). Les catégories précises restent à définir par le Gouvernement, mais les conditions de base sont déjà connues (absence de permis, absence d’évaluation des incidences requise, conformité au PRAS) : elles permettent une première appréciation et vous préparent à agir dès l’ouverture de la fenêtre en 2027.
3. Ne signez pas un acte de vente sur la seule promesse d’une future DLUU. À ce stade, il ne s’agit encore que d’une proposition d’ordonnance, déposée le 23 juin 2026 : le texte peut encore être amendé, précisé ou retardé au fil des débats parlementaires avant son adoption définitive. Tant qu’elle n’est pas votée, toute clause de réparation doit continuer à être rédigée sur la base du droit existant.
4. Si vous êtes en train de vendre et qu’une irrégularité vient d’apparaître, ne vous précipitez pas non plus vers la procédure ordinaire sans évaluer si un délai jusqu’en 2027 est envisageable pour votre dossier.

Et si vous êtes en Région wallonne ?

Le système est totalement différent : les infractions y sont amnistiées automatiquement et gratuitement après dix ou vingt ans selon leur gravité (infractions mineures ou ordinaires), sans aucune démarche à effectuer.

C’est plus simple, mais ce choix est aujourd’hui critiqué par le Conseil d’État pour son incompatibilité possible avec le droit européen.

Bruxelles a préféré un système plus encadré : plus solide juridiquement, mais aussi plus lourd et plus coûteux pour le propriétaire.

Retenez l’essentiel : la DLUU, telle qu’elle est actuellement à l’examen au Parlement bruxellois, n’est ni une amnistie ni une simple formalité administrative.

C’est une chance réelle de régulariser une situation ancienne, à condition qu’elle soit adoptée en l’état : elle se mérite, elle se prépare, et elle aura un prix.