Vente et location à Bruxelles : le certificat PEB n’est plus une formalité

 Zoom sur… le certificat PEB à la vente et à la location à Bruxelles.

Vous mettez votre appartement en vente à Bruxelles. Vous contactez un agent immobilier. Il vous parle du certificat PEB.

Vous avez vaguement entendu ce terme. Vous pensez que c’est une formalité. Quelque chose que le notaire règle en fin de parcours.

Ce n’est pas tout à fait ça.

Note : cet article traite exclusivement du régime applicable en Région de Bruxelles-Capitale. Les règles sont différentes en Wallonie et en Flandre.

C’est quoi, un certificat PEB ?

Le certificat PEB — Performance Énergétique des Bâtiments — est un document qui évalue la consommation d’énergie d’un bien immobilier. Il est établi par un certificateur agréé, sur base d’une visite du bien.

Le résultat s’exprime sous forme de classe énergétique : de A++, pour les bâtiments à énergie positive, à G, pour les plus énergivores. Il donne aussi trois indicateurs chiffrés : la classe énergétique, la consommation annuelle d’énergie primaire par m², et les émissions de CO₂ par m².

Le certificat est valable 10 ans — sauf si des travaux modifiant les caractéristiques énergétiques du bien ont été réalisés depuis son établissement, ou si Bruxelles Environnement le révoque à la suite d’un contrôle de qualité.

Depuis le 1er novembre 2024, le modèle de certificat PEB bruxellois a été renouvelé par arrêté ministériel du 13 juin 2024. Il intègre désormais directement les objectifs PEB à atteindre en 2033 et au plus tôt en 2045, et propose un scénario de rénovation personnalisé avec des actions prioritaires et des estimations de gain énergétique à chaque étape. C’est une feuille de route, pas seulement un document de transaction.

À partir du 1er juillet 2028, Bruxelles Environnement pourra également mettre à jour le certificat d’office lorsque des données pertinentes lui sont connues par d’autres voies, par exemple via une attestation de contrôle du système de chauffage.

Quand est-il obligatoire ?

Dès que vous mettez un bien de plus de 18 m² en vente ou en location. Sans exception — à condition toutefois que le bien réponde à la définition d’une unité PEB habitation individuelle, c’est-à-dire qu’il dispose d’une toilette privative, d’une salle de bain privative et d’une cuisine ou kitchenette privative.

L’obligation s’étend au-delà de la vente et de la location classiques. Elle vise toute opération par laquelle un droit réel est cédé à titre onéreux : cession de bail, leasing immobilier, échange, établissement d’un droit réel entre vifs. Seules échappent à cette obligation les expropriations, les successions, les donations, les apports en société, les partages, les servitudes, les hypothèques et les contrats de mariage.

Et l’obligation ne commence pas au moment de la signature. Elle commence dès la première publicité, quelle que soit sa forme.

À noter : à partir du 1er juillet 2028, l’obligation de disposer d’un certificat PEB valide sera étendue à tous les biens immobiliers bruxellois, qu’ils soient ou non mis en vente ou en location. Chaque titulaire d’un droit réel disposera de 5 ans pour s’y conformer, soit jusqu’au 1er juillet 2033.

Trois moments-clés

L’obligation se déroule en trois temps.

1. Au moment de la publicité d’abord. Toute annonce — petites annonces, affichage, internet — doit mentionner la classe énergétique, la consommation théorique totale et la consommation spécifique d’énergie primaire. Un bien mis en vente sans ces informations n’est pas en règle.
2. Avant la signature Le certificat PEB doit être communiqué au candidat acquéreur ou locataire avant toute signature. Pas au moment de la signature. Avant. Un cas particulier : si le certificat n’est pas encore disponible au moment de la transaction — notamment parce que des travaux viennent d’être réalisés — un rapport intermédiaire établi par le conseiller PEB est réputé suffisant. Le certificat définitif est ensuite délivré à l’issue des travaux.
3. Dans l’acte L’acte de vente ou le bail mentionnera explicitement que cette formalité a été accomplie et que les parties ont reçu copie du certificat.

Combien de certificats faut-il ?

Un par logement soumis à la transaction. Si un immeuble comprend plusieurs logements distincts — chacun disposant de ses propres équipements privatifs — chaque logement doit disposer de son propre certificat. Le certificateur établit autant de certificats qu’il constate d’unités de logement, sans tenir compte des éventuelles infractions urbanistiques.

Pour les logements construits après le 1er juillet 2008, le certificat est émis par Bruxelles Environnement sur base de la déclaration PEB déposée en fin de chantier, et non par un certificateur privé.

Qui établit le certificat ?

Un certificateur agréé, inscrit sur la liste officielle tenue par Bruxelles Environnement. Cette liste mentionne le nom, les coordonnées et le statut de l’agrément de chaque certificateur. Seul un certificateur dont l’agrément est valide peut émettre un certificat PEB pour un logement existant.

Depuis juillet 2025, une réforme est en cours. Elle prévoit la fusion des métiers de certificateur et de conseiller PEB en un agrément unique, celui d’Expert PEB. Cette réforme entrera en vigueur à une date encore à fixer. En attendant, les certificateurs et conseillers PEB actuellement agréés restent pleinement habilités. Ils disposeront de trois ans à compter de l’entrée en vigueur du nouveau régime pour obtenir leur agrément d’Expert PEB.

Une règle demeure inchangée : le certificateur ne peut jamais avoir un intérêt direct dans la vente ou la location du bien qu’il certifie. L’indépendance est une condition de validité.

Et en copropriété ?

La vente d’un appartement dans un immeuble à plusieurs unités impose une obligation supplémentaire. En plus du certificat PEB de l’appartement vendu, le rapport de synthèse établi par l’Expert PEB de la copropriété doit être communiqué à l’acquéreur.

Ce rapport recense l’état énergétique de l’ensemble de l’immeuble et les travaux recommandés sur les parties communes. C’est une information essentielle pour l’acheteur : elle lui permet d’anticiper les décisions d’assemblée générale et les charges à venir.

Cette obligation est entrée en vigueur le 19 mars 2026. Elle s’applique à toutes les ventes conclues à compter de cette date.

En location, seul le certificat PEB de l’unité concernée est requis. Le rapport de synthèse n’est pas exigé.

Que faire si le certificat semble incorrect ?

Cela arrive. Un certificateur peut avoir encodé des données erronées, ou s’être appuyé sur des éléments insuffisants.

La procédure est la suivante. Contactez d’abord le certificateur : c’est lui qui a visité le bien et il est le mieux placé pour expliquer son résultat. S’il reconnaît une erreur, il doit corriger le certificat et vous transmettre gratuitement un nouveau document.

Si le contact ne débouche sur rien, une plainte peut être adressée à Bruxelles Environnement, par mail à info-certibru@environnement.brussels ou par courrier. L’administration analysera la plainte et fera appel si nécessaire à l’organisme externe chargé du contrôle qualité des certificateurs.

Les sanctions

Le CoBrACE prévoit des sanctions pénales pour le vendeur ou bailleur qui ne respecte pas ces obligations. Ne pas avoir de certificat, omettre de le mentionner dans ses annonces, ou ne pas le remettre avant la signature : aucun de ces manquements ne passe inaperçu. Les notaires sont tenus d’informer Bruxelles Environnement lorsqu’un bien leur est soumis à la vente sans certificat PEB valide.

Le certificat PEB n’est pas une formalité de dernière minute. C’est un document que vous devez avoir en main avant même de publier la première annonce.

Trois réflexes suffisent. Vérifiez si vous disposez d’un certificat PEB valide — moins de 10 ans, non révoqué, et établi après les derniers travaux importants. Si ce n’est pas le cas, faites-en établir un par un certificateur agréé avant toute démarche de mise en vente ou en location. Et si vous vendez un appartement en copropriété, renseignez-vous auprès de votre syndic sur l’existence du rapport de synthèse : depuis le 19 mars 2026, vous êtes tenu de le remettre à l’acquéreur lors de toute vente.